«Los precios aquí han subido mucho desde la pandemia. Se ha dado un éxodo masivo y los vecinos de toda la vida miran mal a los que llegan ahora porque sienten que les están invadiendo». Al otro lado del teléfono, Seila describe desde Dallas el efecto más palpable de la fiebre del ladrillo que ha vivido Estados Unidos en los últimos años. Los que llegan ahora lo hacen desde otros puntos del país como California, donde esa misma fiebre ha convertido las calles de muchas ciudades en campings urbanos, auténticos desfiladeros de tiendas de campañas en las que miles de personas se refugian ante la imposibilidad de pagar la hipoteca o un alquiler.

Quizá sea la consecuencia más extrema del calentamiento global que han sufrido los precios de la vivienda en los últimos años, especialmente a raíz del coronavirus. Los tipos de interés en mínimos históricos, los estímulos para hacer frente al Covid-19, el ahorro acumulado por los hogares, el cambio en las necesidades y deseos de las familias a la hora de elegir dónde vivir y la oferta cada vez más escasa de viviendas se han conjugado para alimentar el fervor inmobiliario.

Pero EEUU no es el único país donde las hipotecas y los alquileres se han encarecido hasta un punto casi inasumible para una parte de la población. El boom del ladrillo se ha contagiado desde Washington a Nueva Zelanda o Canadá, pasando por países europeos como Noruega, Dinamarca, Austria, Reino Unido o Francia y llegando hasta China, quizá el caso más claro de tensión en el mercado inmobiliario. En todos ellos se habla de burbuja inmobiliaria y en muchos se teme que esa burbuja pueda estar a punto de estallar.

«Existe burbuja en EEUU y en China y en ambos hay también una desaceleración del mercado, pero no podemos pensar en una hecatombe como en 2007», apunta Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y Director de su Cátedra Unesco de Vivienda. Los indicadores del resto de países, según un estudio de Bloomberg Economics, también superan los niveles de 2008, lo que los sitúa en riesgo de una nueva burbuja.

ESTADOS UNIDOS

El ejemplo de EEUU es uno de los más paradigmáticos, acaso porque allí estuvo también el origen de la última crisis financiera. No en vano, surgió como la crisis de las hipotecas subprime, es decir, hipotecas que se concedieron sin tener en cuenta la capacidad de los compradores para hacerles frente. La situación ahora es diferente. «Las actuales regulaciones deberían evitar estos préstamos abusivos», apunta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

La pandemia elevó los precios del sector un 42%, ahora bien, las subidas de tipos emprendidas por la Reserva Federal han empezado a dejarse notar y el mercado ya da los primeros síntomas de enfriamiento. ¿Estallará la burbuja? «No por ahora, o no inmediatamente, porque no hay hipotecas subprime y la gente hipotecada podrá ir pagando con los tipos de interés bajos que ya había contratado, pero eso no quiere decir que todo vaya a seguir igual. El mercado estadounidense es muy sensible. Los ciudadanos financian su consumo y su vida a través de la hipoteca, por lo que necesitan que se revalorice permanentemente para mantener su nivel. Las dificultades para que nuevos compradores entren al mercado producen el mismo efecto que las subprime, es decir, hacen que las casas de devalúen y eso impactará en la economía general», apunta Nasarre.

El otro foco de tensión inmobiliaria mundial es China.

CHINA, AL BORDE DEL ABISMO

Hubo un día en el que el mercado inmobiliario del gigante asiático era la palanca que impulsaba el desenfrenado crecimiento del país, llegando a representar hasta una cuarta parte de la producción económica. Pero esa palanca se detuvo cuando las promotoras nacionales más grandes se vieron arrastradas por millonarias deudas que no podían pagar. Todo se torció tras el colapso en 2021 del mastodonte Evergrande, que sucumbió a su montaña de deuda de más de 300.000 millones de dólares.

La caída de Evergrande provocó un efecto contagio que se llevó por delante a una treintena de grandes desarrolladores (algo así como los promotores), ahogados por su crisis de liquidez en un país donde, según datos de 2021, el 87% de las nuevas casas se vendieron mientras aún no se habían construido, informa Lucas de la Cal. Esa es la gran rémora que arrastra la segunda potencia mundial, donde ahora mismo hay cientos de miles de personas que cargan con pesadas hipotecas por propiedades que puede que nunca existan.

Día tras día, todo son malas noticias: desarrolladores quebrando después de que los bancos estatales les cortaran el grifo de créditos fáciles y que los reguladores fijasen nuevas reglas que clasifican a estas compañías según la cantidad de deuda que tengan. La nueva política dictada desde Pekín derrumbó el modelo de financiación y, con él, la inversión en activos fijos en el sector inmobiliario. Las ventas de propiedades se están desplomando -a principios de este año cayeron hasta en un 30%- y eso golpea directamente a los gobiernos locales, que dependen de la venta de tierras para obtener ingresos. El Gobierno chino ahora trata de revitalizar el sector con nuevos estímulos a las provincias y con el banco central recortando la tasa preferencial de préstamos a cinco años para reducir las cuotas de las hipotecas.

Un informe reciente del banco de inversiones Natixis avisa de que la ralentización del mercado inmobiliario podría convertirse en una tendencia estructural a largo plazo.

Los analistas más agoreros ya hablan de un peligro inminente para la economía global por el mayor colapso inmobiliario que el mundo jamás haya visto, debido a la desaceleración del brutal crecimiento económico al que acostumbra Pekín y al descenso de la población. ¿Terminará por explotar? «Mientras el mercado y la economía estén controlados por el estado, la burbuja china, que es gigante, no va a estallar», dice Nasarre.

EUROPA, BAJO AVISO

La situación no es tan extrema en Europa, aunque varios países están bajo la lupa de los supervisores. A comienzos de año, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) envió recomendaciones a Alemania y Austria para que pusieran remedio a los problemas por las burbujas en sus respectivos mercados. En Alemania, la Junta había detectado una sobrevaloración de los precios del 25%, mientras en Austria ascendía al 45%.

«El coste de comprar una casa en Europa ha aumentado un 45% desde 2010, según un estudio de la Comisión Europea. Los alquileres también han subido en la mayoría de los países de la UE, ejerciendo presión sobre los presupuestos familiares. Algunos expertos advierten de que las viviendas están sobrevaloradas y de que el mercado podría enfriarse como resultado de las alzas en las tasas de interés y tener así una progresiva moderación de costes. Además, el crecimiento de los precios de la vivienda supera en mucho al crecimiento de los salarios, y esto se sumará al encarecimiento de la financiación hipotecaria para enfriar el mercado. Una situación muy similar a la que veremos en España», explica María Matos.

EL ‘BOOM’ EN ESPAÑA

Hablando de España, los expertos coinciden en que no existe una nueva burbuja en el país, sino un boom inmobiliario en el que las compraventas y las hipotecas han recuperado niveles históricos aupados por la enorme demanda tras los confinamientos. «El principal indicador de estar cercanos a una burbuja es el precio. En España, el precio tiene tendencia al alza, pero crece de forma comedida por debajo del 5%. Para que estuviésemos en un periodo de alarma tendríamos que detectar crecimientos por encima de los dos dígitos, como en Canadá o Luxemburgo, que sí se están calentando. Además, el precio en nuestro país todavía se encuentra un 34% por debajo de los máximos históricos de 2007″, añade Matos.

Los factores que hacen saltar las alarmas de la JERS son un rápido crecimiento y sobrevaloraciones de los precios de la vivienda, un elevado endeudamiento de los hogares, el rápido crecimiento del crédito hipotecario y que se relajen las condiciones para conceder estos créditos y se den con mucha facilidad. En 2019 ya envió advertencias a la República Checa, Alemania, Francia, Islandia y Noruega.

DINAMARCA Y NORUEGA

La situación en los países nórdicos es compleja. Aunque Dinamarca y Noruega han capeado el Covid-19 y la guerra de Ucrania con más éxito que la mayor parte del resto de Occidente, existe una evidente preocupación por la evolución de sus respectivos sectores inmobiliarios, que presentan grandes similitudes, informa Pedro Poza.

El temor en Dinamarca a que la inflación dispare los precios de los alquileres ha llevado a la primera ministra, la socialdemócrata Mette Frederiksen, a prometer que su Gobierno establecerá un tope temporal a los aumentos con el fin de proteger a los inquilinos.

«Ahora mismo hay mucha gente preocupada por si podrán seguir pagando el alquiler», ha indicado Frederiksen, cuya iniciativa cuenta con el apoyo de una mayoría del Parlamento. «Personas que han firmado un contrato de arrendamiento porque podían pagar ese alquiler, luego se encuentran con que los precios saltan por los aires. Y no debería ser así en Dinamarca».

Los expertos daneses y noruegos coinciden en que los sectores inmobiliarios en sus países se enfrentan a una nueva realidad más turbulenta, con tipos de interés claramente al alza, precios de la energía más elevados y una creciente incertidumbre económica, por lo que prevén que las ventas, tras dos años de récord durante la pandemia, se ralenticen considerablemente.

Aun así, matizan que quizá sea saludable que el mercado de la vivienda no continúe a la misma velocidad, ya que en ese periodo se produjo un impulso excesivo con tasas de aumento de los precios de casas superiores incluso al 10%, por lo que los compradores de primera vivienda simplemente no podían seguir el ritmo.

REINO UNIDO

La vivienda es, desde hace tiempo, uno de los principales problemas de Reino Unido. La burbuja inmobiliaria es una realidad en Londres desde hace años, especialmente en zonas cercanas a la City, donde una parte de la población directamente tuvo que marcharse ante los niveles desorbitados que se pedían por las propiedades. Hubo un tiempo en el que el riesgo de estallido llegó a ser muy alto para la economía británica, pero el Brexit, la inflación y la guerra de Ucrania han permitido deshinchar el volumen y reducir -que no eliminar- los temores de que el mercado salte por los aires.

Los precios de compra en el sector residencial medio mantienen de momento la tendencia alcista, pese a las previsiones que apuntan a una fuerte caída del mercado en los próximos meses. Así, en agosto se registró una subida del 10% respecto al año anterior, de acuerdo con el proveedor de hipotecas Nationwide; la misma entidad observó un incremento del 11% en julio y por encima del 10% desde octubre de 2021.

Sin embargo, los analistas anticipan una contracción del mercado en respuesta a la subida de los tipos de interés y la disparada inflación. El banco HSBC proyecta una reducción del 15% en el precio final y del 20% en la demanda de pisos y casas en Londres a partir del otoño. A nivel nacional, prevé una caída de precios del 7,5% y del 5% en viviendas de nueva construcción, informa María Sierra.

El hundimiento es más pronunciado en la banda de alta de propiedades londinenses. Las sanciones contra oligarcas rusos desde la guerra de Ucrania, la incertidumbre respecto a los inversores chinos y las secuelas del Brexit y la pandemia han provocado un bajón del 17,6% en los millones de libras ofrecidas por mansiones de élite desde el pico experimentado en 2014, según análisis de la consultora Savills.

Pese al enfriamiento en la compra, el alquiler sigue siendo la única opción para que una gran parte de la población pueda acceder a una casa. Y tampoco aquí la situación es fácil. Las rentas aumentaron un 20% en el centro de Londres en el primer trimestre del año y el 10% en el extrarradio de la capital británica, según los últimos datos de la plataforma Zoopla.

La escasez de pisos disponibles en el mercado privado o de habitaciones libres en inmuebles compartidos está repercutiendo además en un duro empeoramiento de las condiciones del arrendamiento en el país. Shelter, organización benéfica en amparo de los sintecho, ha alertado recientemente del creciente número de caseros que piden un depósito de hasta 12 meses de renta o que adjudican la residencia a la puja más alta garantizada por los inquilinos interesados.