En el preámbulo de la norma, se indica lo siguiente:

La Constitución española (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho. Todo ello como proyección de su artículo 9.2, lo que explica su ubicación sistemática en el capítulo III del título I de la norma fundamental, referido a los principios rectores de la política social y económica

La vivienda constituye, ante todo, un pilar central del bienestar social en cuanto lugar de desarrollo de la vida privada y familiar, y centro de todas las políticas urbanas. Pero también, desde el punto de vista de su soporte físico, es un bien que acota un sector económico dedicado a su producción, puesta en el mercado y su gestión. De hecho, en el conjunto de la edificación urbana, la vivienda ocupa el 80% del espacio construido y, como tal, es un factor determinante de la estructuración espacial.

Hoy se considera imprescindible que la planificación económica en materia de vivienda cuente con un marco legislativo estable, una de cuyas misiones trata de cumplir esta ley.

Dentro de este marco, los objetivos perseguidos por la ley son los siguientes:

− Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.

− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.

− Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.

− Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.

− Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.

− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.

− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

Qué medidas concretas incluye la Ley?

Limitación de la actualización anual del alquiler

Las actualizaciones de los alquileres estarán limitadas por el nuevo índice de referencia, dejando de utilizarse el IPC. Esta medida se aplicará en todo el territorio, ya sean zonas tensionadas o no.

• Durante 2023 el límite fijado, con carácter extraordinario, es del 2%.
• Para 2024, se establece el límite del 3%.
• Desde 2025, se utilizará el nuevo índice de referencia elaborado por el INE.

Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas

Se regulan los precios de los alquileres de los nuevos contratos en las zonas tensionadas. Los topes se establecen dependiendo del tipo de propietario:

• Para pequeños propietarios: tomando como referencia el precio del alquiler anterior e incrementado por el aumento del índice de referencia en vigor.
• Para grandes tenedores y para inmuebles no alquilados en los últimos 5 años: mediante la aplicación del índice de contención de precios (por definir).

Se permiten ciertos incrementos en determinados supuestos: rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años).

Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler con gastos extras, como los gastos de comunidad, la tasa de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino y que no estuviera acordado en el contrato.

Por otra parte, el arrendador podrá aumentar el precio cuando realice reformas sólo si estas suponen, como mínimo, el 10% del precio de compraventa de la vivienda.

Repercusión de los gastos de gestión sobre el propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

Hasta ahora, lo habitual es que los abonen los inquilinos, aunque en algunas comunidades autónomas ya corren a cargo del propietario.

El texto del proyecto de ley recoge que se podrán establecer sanciones para los propietarios que incumplan.

Medidas de protección de los inquilinos

Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda. Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de Arrendamientos Urbanos de existir un acuerdo entre las partes.

Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse, a la finalización del contrato, a una prórroga extraordinaria, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor, con un periodo máximo de tres años:

• Por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica (un año de prórroga), siendo obligatoria para los grandes tenedores, salvo que hubieran suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
• En las zonas tensionadas, por plazos anuales por un período máximo de tres años que debe aceptarse obligatoriamente por el arrendador.

Medidas de amparo frente a los desahucios

Se endurece la legislación sobre los desahucios y se introducen nuevas prórrogas en los procedimientos:

• Se pone fin a los desahucios sin fecha y hora predeterminada.
• Se incluyen prórrogas a los procesos de lanzamiento a más de dos años.
• Se establece la obligación del recurso a procesos de conciliación extrajudiciales para las personas vulnerables.
• Se atribuye a las comunidades autónomas la posibilidad de articular los mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

Los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos celebrados antes de la entrada en vigor de la nueva ley por el derecho a la vivienda continuarán rigiéndose por el régimen anterior, aunque se les aplican las medidas del Real Decreto-ley 6/2022 como las limitaciones a la subida de renta en 2023 y 2024 que hemos reseñado.

Beneficios fiscales para los propietarios

Se estimulará el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en el IRPF del propietario. Estas nuevas reducciones comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024.

• Deducción del 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda en régimen de vivienda habitual. Este descuento se podrá incrementar en función de los siguientes criterios (los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la nueva ley conservan la reducción del 60% del rendimiento neto previo en los términos de la norma vigente en la actualidad):

OPCIONES DE DESCUENTO DE ALQUILER

90% Bajada de la renta en zona tensionada. Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior una vez aplicada, en su caso, la actualización que proceda.

70% Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas. Vivienda asequible incentivada o protegida. Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

60% Rehabilitación o mejora. En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

DEFINICIONES PARA TENER EN CUENTA

Zona de mercado residencial tensionada. Aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado. La vigencia de la declaración es de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente. Para poder declarar una zona tensionada ha de producirse una de las siguientes circunstancias:

1. a) Que la carga media de la hipoteca, o del alquiler, en el presupuesto familiar (más los gastos y suministros básicos), supere el 30% de la renta media de los hogares.
2. b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado, al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma correspondiente en los cinco años previos a su declaración.

Gran tenedor. Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmueblesurbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

Índice de referencia. El Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que será de aplicación desde enero de 2025, dejando de utilizarse el IPC para tal efecto.

Este índice también se podrá aplicar a las viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años.

DEFINICIÓN DE VIVIENDA VACÍA Y MODULACIÓN DEL RECARGO DEL IBI0

Se definen como viviendas vacías aquellas que estén sin ocupar más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Asimismo, se establece una modulación del recargo, actualmente situado en el 50%, de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

DEFINICIÓN DE LA VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA

Viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones,…), que se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado a cuyo titular la Administración competente otorgue beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo.

SOBRE LA VIVIENDA PÚBLICA

• Prohibición de enajenación del parque público de viviendas.
• Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida promovidas sobre suelo calificado de reserva, garantizando un período mínimo de 30 años en el resto de los supuestos.
• Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

MÁS INFORMACIÓN Y TRANSPARENCIA

• La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
• En el caso de alquiler de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado, deberá aportarse información de la renta vigente en el marco de los contratos de arrendamiento de vivienda de los últimos cinco años
• Obligación de las administraciones públicas de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.

RESUMEN FINAL

La definición de gran propietario ha quedado establecida en la la titularidad de 5 o 10 viviendas, según se esté en zona tensionada o no, respectivamente.

Habrá que evaluar si las regulaciones o intervenciones de precios y plazos como los contemplados en esta nueva ley tienen un efecto sustancial en la oferta de vivienda en alquiler y si facilitan el acceso a de la demanda a la misma o no.

Determinados estudios concluyen que estas regulaciones pueden motivar que algunos propietarios decidan retirar sus viviendas del mercado, lo que reduciría la oferta y, consecuentemente, presionaría al alza a los precios.

Se estimulará el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en el IRPF del propietario. Estas nuevas reducciones comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024.